Slutpriser: vad bostäder faktiskt såldes för

Utgångspriset är satt för att skapa rörelse

Ett utgångspris är en startpunkt för en budgivning, inte en värdering. Sätts det lågt kommer fler på visningen och budgivningen gör resten; sätts det högt uteblir rörelsen och priset justeras ned senare. Båda strategierna förekommer i samma kvarter samma vecka.

Därför säger avståndet mellan utgångspris och slutpris mer om mäklarens prissättning än om bostadens värde. Jämför slutpris mot slutpris — aldrig slutpris mot utgångspris.

Se vad som faktiskt betalats under Slutpriser, och vad som ligger ute just nu under Till salu.

Kvadratmeterpriset jämför inte allt

Kronor per kvadratmeter är ett bra grovmått och ett dåligt finmått. Det tar inte hänsyn till våningsplan, hiss, planlösning, ljusinsläpp, skick eller balkong — och skillnaden mellan bottenvåning mot gata och högst upp mot gård i samma hus är stor.

Små lägenheter har dessutom systematiskt högre kvadratmeterpris än stora i samma område. En etta och en fyra i samma trapphus är inte jämförbara per kvadratmeter, oavsett hur lika de ser ut i statistiken.

Avgiften är en dold del av priset

För en bostadsrätt köper du både lägenheten och en andel i föreningens ekonomi. En hög månadsavgift sänker det pris marknaden är beredd att betala, och en låg avgift höjer det — två lägenheter med samma slutpris kan därför ha helt olika verklig kostnad.

Titta på föreningens belåning per kvadratmeter, planerade underhåll och om avgiften nyligen höjts. En förening med stora lån och uppskjutet underhåll skickar räkningen till dig efter köpet, inte till säljaren.

Är marken upplåten med tomträtt tillkommer en avgäld som räknas om med jämna mellanrum. Den räknas sällan in när folk jämför priser, och den kan flytta kalkylen rejält.

Läs en gata, inte ett objekt

Enskilda affärer är brus. Två köpare som verkligen ville ha samma lägenhet ger ett slutpris som ingen annan skulle ha betalat, och en snabb affär i en dödvecka i juli ger det omvända.

Titta i stället på alla försäljningar i samma område över tid, och läs nivån snarare än toppen. Utvecklingen per område finns under Bostadspriser.

Säsong och ränta rör hela marknaden

Bostadsmarknaden har två tydliga säsonger — vår och tidig höst — då utbudet och antalet affärer är som störst. Ett slutpris från lågsäsong och ett från högsäsong är inte samma sorts observation.

Räntan flyttar däremot hela nivån, inte enstaka objekt. Prisstatistik som är ett år gammal beskriver ett annat ränteläge än dagens, och den skillnaden är oftast större än skillnaden mellan två lägenheter i samma hus.

Vanliga frågor

Är slutpriser offentliga?

För fastigheter, ja: köpeskillingen registreras när lagfart beviljas och är en offentlig uppgift. För bostadsrätter finns ingen motsvarande offentlig registrering — de slutpriser som publiceras kommer från affären och rapporteras av mäklarledet.

Varför blev slutpriset högre än utgångspriset?

För att utgångspriset är en startpunkt. I en budgivning med flera intresserade slutar priset där näst sista budgivaren gav upp, vilket sällan har någon relation till startsiffran.

Vad är kvadratmeterpris?

Slutpriset delat med boarean. Det gör bostäder jämförbara i grova drag inom samma område, men det jämnar ut allt som faktiskt skiljer dem åt — våning, skick, ljus och avgift.

Hur gammal prisstatistik går att lita på?

Ju kortare tid desto bättre, eftersom ränteläget flyttar hela nivån. Använd äldre data för att se riktning och relation mellan områden, inte för att sätta ett pris i dag.